Задвоение сведений об объекте недвижимости в ЕГРН на первый взгляд не кажется большой проблемой. Но любые ошибки и неточности в кадастровом учете могут помешать оформлению сделки. Как это предотвратить и избежать претензий от налоговиков?
Каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, присваивают неизменяемый кадастровый номер, который не повторяется на территории России (ст. 5 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Но на практике встречаются ситуации, когда одному объекту недвижимости присвоено несколько кадастровых номеров. Можно назвать это задвоением.
Систематизированный учет объектов недвижимости и сделок, которые с ними совершают, нужен по нескольким причинам: это удобный для фискальных органов инструмент контроля, который позволяет сформировать налоговую базу по различным налогам.
Отсутствие строгой идентификации объектов недвижимости существенно затрудняло бы гражданский оборот (было бы сложно определить, с каким именно объектом совершили ту или иную сделку). Кроме того, это привело бы к неконтролируемым злоупотреблениям со стороны недобросовестных участников (если нет строгой идентификации, в отношении одного и того же объекта можно совершить несколько взаимоисключающих сделок).
Откуда взялось задвоение?
До 2013 года в России не существовало единой, общей для всех субъектов базы учета объектов недвижимости. Каждый регион самостоятельно решал проблемы идентификации. Формировать единый список стали только после реформы. Для этого начиная с 2013 года БТИ и Ростехинвентаризация стали передавать сведения об описанных и учтенных ими объектах (технические паспорта, экспликации и поэтажные планы) в Росреестр и Федеральную кадастровую палату Росреестра (им передали функцию учета всех объектов недвижимости).
В ходе реформы возникали ситуации, когда один и тот же объект недвижимости учитывали в базах Ростехинвентаризации и БТИ в разных конфигурациях. Из-за того что Росреестр не мог каждый раз проверять, какие из этих сведений верны, недвижимость принимали к учету в базе государственного кадастра дважды. Поэтому одно здание могли записать под разными кадастровыми номерами. Иногда разница была не только в номерах, но и в площади объекта, причем сводилась к расхождению в несколько квадратных метров. Также случались и более существенные отличия: была указана разная этажность, менялся строительный объем и т.д.
В период с 2013 по 2017 год случаи возникновения задвоенных кадастровых номеров были эпизодическими (не было массового объединения баз данных), а после реформы 2017-го они стали возникать регулярно. Новая реформа заключалась в том, что в ЕГРН объединили большое количество баз, которые существовали изолированно друг от друга. Их вели разные публичные институты по разным методикам. Это и привело к расхождениям.
Таким образом объединили данные из:
— Государственного кадастра недвижимости (в нем учитывали сведения обо всех объектах недвижимости на территории РФ);
— Единого госреестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним (учитывались зарегистрированные имущественные права в отношении объектов, включенных в государственный кадастр);
— сведений технического учета федеральных БТИ (здесь отражали сведения о технических характеристиках недвижимости на территории каждого субъекта РФ).
Зачем объединять номера?
Если вовремя не устранить задвоение кадастровых номеров в ЕГРН, могут возникнуть следующие проблемы:
орган местного самоуправления может распорядиться объектом-дублем по своему усмотрению (например, зарегистрировать в отношении бесхозной недвижимости свои имущественные права);
Росреестр может приостановить кадастровый учет и регистрацию прав при проведении кадастровых работ или регистрации сделок с объектом недвижимости;
банк может отказать в ипотеке, а нотариус — в оформлении сделки;
Минимущества, скорее всего, откажет в продлении срока действия договора аренды земельного участка.
Как исправить ошибку?
Чтобы решить проблему с дублем, нужно снять его с кадастрового учета.
Иногда техническую ошибку получается устранить путем направления письма в регистрационный орган, но в некоторых случаях разрешение вопроса может произойти только в судебном порядке.
Источник: РБК
